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东莞城区写字楼再迎扎堆入市 或将再经历一轮优胜劣汰

■高端写字楼建设方兴未艾(记者 杨泽彬 摄)

■高端写字楼升级换代(记者 杨泽彬 摄)

东莞时间网讯 9月初,UCC寰宇汇金中心营销中心开放,南城总部基地的巨无霸商务写字楼集群浮出水面。同日,万科首铸·东江之星也开放营销中心并启动诚意登记。东莞高端写字楼家族再添两员实力大将。

近一年来,民盈山·国贸中心、嘉宏振兴中心、国金大厦等全新写字楼项目相继入市,在东莞写字楼市场掀起不小的波澜,而记者走访了解到,这些高端写字楼项目去货速度却也不慢。分析人士指出,东莞高端写字楼市场需求不小,随着接下来多个高端写字楼项目的入市推售,东莞写字楼市场或再一次出现升级换代、优胜劣汰的格局。

城区高端写字楼相继入市

9月初,UCC寰宇汇金中心营销中心开放。虽然该项目首批推出的是天元LOFT公寓,但据开发商发布的项目简介,该项目是以高端写字楼单位为主,包括超10万平方米企业总部基地、约20万平方米超高层甲级写字楼。而记者从开发商处了解到,项目的写字楼部分,预计会在2018年入市。

与UCC寰宇汇金中心同日开放营销中心并启动诚意登记的万科首铸·东江之星,首批推出的也是91-136平方米左右的住宅产品,但从项目整体规划信息来看,项目后期也将有250米高国际超甲级写字楼。

9月16日,保利珑远国际广场售楼中心正式开放,本期推出产品依然为24-66平方米的全屋装修公寓,但根据项目规划,该项目后期也将有51-1200平方米的写字楼产品。

从几大项目的推售节奏来看,这三大项目的写字楼产品或均将于2018年推出。而备受关注的巨无霸项目——民盈山·国贸中心也规划有约35万平方米写字楼产品,除已入市的1号楼金融创新中心外,后续仍有大体量写字楼产品,其中包括高度达423米的东莞第一高楼。

而几大项目均在软硬件上下足了功夫,定位于高端。如民盈山·国贸中心已推出的1号楼金创中心甲级写字楼,采用超5A级的甲级写字楼标准,12米的奢华国际前厅,每秒7米的电梯上升速度等创新设计均为全市首例。寰宇汇金中心九栋大楼打通开发地下空间,一举解决了传统写字楼停车难的问题。保利珑远国际广场则是涵盖甲级写字楼、企业总部等产品。这也意味着,2018年东莞城区高端写字楼或呈现扎堆入市的局面。

产品升级换代,市场竞争激烈

事实上,从环球经贸中心、海德广场、万科大厦,到民盈山·国贸中心、嘉宏振兴中心、国金大厦,东莞中心城区近几年来便不断有高端写字楼入市,而记者走访了解到,已入市的几大高端写字楼项目不管是销售还是出租,都表现不错。

据了解,2016年,民盈山·国贸中心开盘,首推的1号楼金融创新中心,在一个月内销售一空。2017年5月末,位于南城总部基地的国金大厦开盘,短短几个月的时间,该项目销售已接近尾盘阶段。而较早入市的环球经贸中心、海德广场租金为行业中翘楚,部分单位租金达到100元/平方米以上,出租率依然不低,海德广场更是几乎满租。

这样的发展态势也使行内对高端写字楼的前景有了更多信心。嘉宏集团营销总监郑永鑫告诉记者,嘉宏振兴中心当初入市时,也有不少人提到东莞写字楼体量过剩,对项目的销售前景并不十分看好,但实际上细数起来,位于东莞中心区,软硬件配置高端的超高层写字楼实际上依然十分有限,而作为GDP超六千亿的城市,东莞企业对高端写字楼的需求是旺盛的。从目前来看,镇街企业向城区集中,城区企业向CBD中心区集中是一个趋势,如嘉宏振兴中心就有不少是企业买一层到两层自用的。郑永鑫表示,东莞的写字楼消化或许没有广州、深圳那么快速,但企业进驻高端写字楼是必然趋势,从这方面来说,CBD的高端写字楼供应其实远远不足。

合富研究院高级分析师李兴旺向记者分析表示,东莞近年来转型升级效果明显,大集团大企业、上市公司都有大面积高端办公空间的需求,高端写字楼需求也就得到了释放。东莞市鸿鹄实业投资有限公司副总经理王志阳也对记者表示,高端企业对写字楼的需求及要求在不断提升,为了满足现代化商务办公需求及企业形象,未来高端甲级写字楼的需求会较为旺盛。

邦联集团总经理凌展飞向记者表示,城区尤其是东莞大道沿线,高端写字楼从单打独斗,到现在的规模化呈现,必然将重新定义东莞商务格局,企业发展到一定阶段,也必然需要升级换代。接下来东莞写字楼市场或将再经历一轮优胜劣汰。

焦点:招商决战企业总部

记者了解到,寰宇汇金中心为东莞总部企业量身定制的一款特殊产品。建成后的寰宇汇金中心将重点面向东莞新八大战略产业招商,将项目打造成依托于集团管控、延伸制造业、专业中介服务等总部基地产业为主流的高端商务总部体验区。而保利珑远国际广场项目定位亦是涵盖甲级写字楼、企业总部等产品。国金大厦设置企业定制双层办公空间,内部预留梯位双层互通,实际上亦是为大型企业的入驻做准备。

可以看到,新一批高端写字楼,硬件配置升级,多设置有1000-2000平方米的大面积办公空间,大多瞅准了企业总部。部分项目的开发商,本身就是东莞的知名企业,自然也会把总部放在自己的物业,并且引进其他的企业总部。

记者了解到,嘉宏振兴中心未来会成为嘉宏集团的总部,也有其他企业在嘉宏振兴中心拿下两层单位自用。东莞市鸿鹄实业投资有限公司也已确定会在国金大厦自留两层作为企业总部所在,而国金大厦目前的大业主中,就有天和百货,买下的两层单位未来将成为天和百货的企业总部。浙商大厦未来将会有名店集团、浙江商会等知名企业、商会等进驻。保利珑远国际广场也将成为保利粤东公司的总部所在地。

寰宇汇金中心虽然目前暂未进入写字楼产品的销售操作阶段,但其开发商东莞市邦联实业投资有限公司是由新世纪集团、大中实业、东糖集团、宏远集团、中天集团、中惠熙元、富盈集团、建工集团、嘉宏集团、东晟实业、东物置业、快意投资、光大集团等十三家东莞知名企业共同出资组建,在当初拿下地块之后,这十三家企业中便有不少表示在项目建成之后,会将企业总部搬至项目内办公。

王志阳向记者分析表示,南城高端写字楼对企业总部形成吸引力,实际上是城市化发展的必然趋势,以往东莞经济分散,城市资源也分散,难以形成中心凝聚力,但现在的东莞在城市化进程中中心凝聚力一步步加强,城市资源集中,会吸引各镇街的企业向城市中心区域集中,企业总部会逐渐形成集群化效应。而这种集群化效应在资源集中,办公效率提高,公司与公司之间的联通加强等正面影响作用力之下,又会进一步加强,进而形成示范作用,吸引越来越多的企业总部加入。

■城区部分高端写字楼项目

嘉宏振兴中心

嘉宏振兴中心总高度约249.8米,占地面积约2.2万平方米,总建筑面积约16万平方米,容积率5.0,绿化25.335%。项目产品打造有82-2000平方米的灵活空间,企业可以根据自身需求进行选择组合。项目打造有顶层停机坪,除满足直升飞机停泊外,更为实现空中救援提供平台,最大限制保障入驻企业的安全。写字楼内设置有21部高速电梯,同时设置有24小时安保系统。

UCC寰宇汇金中心

寰宇汇金中心规划用地面积50831.4平方米,总建筑面积约75万平方米,其中计容建筑面积52万平方米,规划涵盖超10万平方米企业总部基地、约20万平方米超高层甲级写字楼、约12万平方米商务办公公寓、约10万平方米购物中心为一体的商务、休闲、娱乐、购物的商务综合体。

保利珑远国际广场

保利珑远国际广场项目位于东莞南城,项目占地面积1.4万平方米,规划建筑面积达7.16万平方米,产品规划有51-1200平方米写字楼、24-66平方米SOHO、50-110平方米的商铺。项目涵盖甲级写字楼、企业总部、高端公寓、潮流商业街等全新产品。

国金大厦

国金大厦占地面积5450.39平方米,总建筑面积40746.05平方米。国金大厦采用纯商务写字楼的经营模式,1-2层配备企业定制类生活配套业态,为企业提供洽谈、休闲、餐饮等服务;3-22层为企业办公场所,各企业可依据自身发展需求灵活选择办公空间。项目11.8米挑高大堂,企业配套商务洽谈休闲空间;企业定制双层办公空间,内部预留梯位双层互通;6部高效电梯,VIP总裁刷卡专属梯。